贵州白癜风交流微信群 https://m.sojk.net/yinshijj/26312.html炒房之祸，动作在于炒，根本在于人，非房子也。
中国的房子除了承载居住以外，已经成为了社会矛盾的缩影，物价上涨、通货膨胀甚至婚姻幸福等社会问题都通过房子映射出来。
包括文旅产业在内的诸多行业，都试图响应号召“去地产化”，但“去地产化”的“去”字，如果只理解为“去掉”、“剔除”，那么显然没有理解到核心含义。
文旅产业发展中遇到的种种难题，不应该只由“房子”背锅，去掉了房子的文旅如何发展？“去地产化”只强调了动作，但没有阐述使用方式和结果。
道理很简单就好似有人告诉你要跑步，但没有告诉你怎么跑？跑多少？跑步后的效果是什么？如果不知道结果或者无法找到正确方法，文旅项目的“去地产化”只是一个悖论。
“房地产”近十年给我们留下了太多的争论，很多人不希望房地产再来“侵染”文旅产业这片诗与远方的土地，但也需要谨防矫枉过正。
文旅产业或者文旅地产，谁也别想一蹴而就。
“去房地产化”沦为改名大赛
一份机构报告显示，目前中国已有超过1/3的百强房企进入文旅地产。包括万达、恒大、融创、绿城、碧桂园在内的多家龙头房企，已经布局文旅地产十余年。就连多年来专注住宅开发领域的万科，都在年10月宣布进入文旅产业，一时间文旅产业被房企占据半壁江山。
这也就难怪，很多人会下意识的把“炒房”，“房地产销售”和文旅项目联系到一起，因为承包公司就是知名的房地产开发商。
近年，房地产业一直处在风口浪尖上，不断高企的房价的确让*策和市场对房地产诟病连连，负面声名多多。*策也不希望中国未来的文旅产业以及特色小镇，成为炒作的焦点。为此，年，在文旅特色小镇等重大*策导向的文旅项目发展中，都特别强调要“去地产化”。这种对房地产严防死守的态度，很快影响到了整个行业。
古人有云，行不更名坐不改姓，改名字对于中国传统文化来讲很忌讳，但这股“风潮”逼得这些龙头房企们纷纷“改名”。与时局相比，忌讳又算得了什么呢。不到一年的时间，所谓的“去房地产化”彻底沦为了一场改名大赛。
从年1月开始，知名的房地产公司更名的就有十几家。
其中朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司
更早，长江实业地产改为长江实业集团
3月，时代地产正式更名为时代中国；
4月，大连万达商业地产更名为了万达商业管理集团；
7月，龙湖地产有限公司更名为龙湖集团控股有限公司；
9月，深圳市万科房地产有限公司更名为深圳市万科发展有限公司；
9月，保利地产也更名为保利发展控股集团股份有限公司
……
不难看出，几乎所有的房企改名都将“地产”两个字抹去了。这其中，不乏万达的王健林和长江实业的李嘉诚都是靠房地产起家，通过房地产成为中国首富。但在大势所趋下，都纷纷隐去了自己“名字”中的“地产”。
“江南七怪”柯镇恶改名字了，就没有“怪”的味道了吗？答案是不会。
未来可能还会有更多的房企，把名字中的“地产”二字去掉，但它们的地产核心业务依旧无法在短时间内改变，这一点是显而易见的。
房企葫芦里买的什么药？
房企改名不是“去地产化”，而是“地产多元化”，文旅产业正是房企多元化战略布局中的一枚重要的棋子。中国当下的市场变化其实就是文旅多元化与房地产多元化，两个行业相互融合、转化的过程。
你中有我，我中有你。不管房企改不改名字，势必都会朝着多元化迈进，这与旅游景区只靠门票收益难以为继，寻求文旅产业多元化的道理是一样的。
一组数据显示，中国TOP10的标杆房企土地储备货值达到万亿水平，截止到年10月末，碧桂园、恒大总土储面积均在万平方米以上。另有融创中国、绿地控股、万科、保利发展总土储面积均在亿万级以上，并且主要分布在二三线城市。手握重地，刚需市场逐步饱和，房企肯定不会继续在二三线城市加强刚需产品的布局，文旅产品才是房企继续发展的动力所在。
时下，正值去库存攻坚战收尾，文旅产业复兴的关键时期。龙头房企更名“去地产化”，表明决心，加快文旅与地产的融合，更好的迎合*策及市场。
不要偏激
正确理解“去地产化”的意义
年开始，房地产行业顺应中国经济腾飞的时代大潮，拔地而起，经过年和年的两次跳板，一跃成为中国支柱型行业之一。这其中，通过市场需求和产品特点的预测，衍生出来旅游地产的概念，这其实就是文旅地产的前身。
不可否认，房地产开发商对于住房建设、基础设施建设、道路交通建设驾轻就熟，有着丰富的经验，而真正的缺乏经验的则是运营，而运营正是文旅产业的核心所在。
因此，我们需要正确理解“去地产化”的含义，并不是“抹除”文旅产业中的房地产属性，而是弱化房地产开发思维和房地产销售属性。
记住这两个词“房地产开发思维”和“房地产销售属性”，这是两个深植于中国房地产行业30年的固有模式。
更为简单直白的说，开发商通过五个步骤五年时间就可以完成一个项目的开发到销售：A房企获得土地，确定产品定位，核算成本，盖房子，卖房子……再获得土地……盖房子，卖房子……
这种模式下是以开发建设为主导，市场销售为目标的传统房地产模式，周期短，收益高，风险小，属于人见人爱、简单粗暴的类型。但这样的模式和体系，通过房地产“1.0时代”、“2.0时代”后，逐步被市场取代，其产品结构和收益来源单一的弊端也显露无疑。
举个例子，年北京餐饮行业快速发展，仅餐厅开业数量每年呈两倍的比例增加。老百姓刚刚体验到什么是“下馆子”，自然要求也不会太高，菜量大成为最主要的需求。随着市场和经济的发展，餐厅已经不仅仅以填饱肚子、吃个新鲜为目的的场所，特色环境、周边体验、服务质量都成了一家餐厅运营下去的手段，仅仅“菜量大”而倒闭的饭馆不尽其数，其中包括金钱豹等一些知名连锁品牌。
房地产也是如此，中国经济和市场成熟后，更难浑水摸鱼，升级成为活下去必须要走的道路。
而“去地产化”正是去掉这两种不被时代兼容的“糟粕”，留下土地开发建设等实战的“精华”。如果我们把“去地产化”仅仅理解为把房地产环节从文旅产业和文旅项目中抹去，显然以偏概全。多元化的房地产将更注重产品理念，中期社区运营，后期客群服务等概念。这些运营构思与文旅产业中的市场定位、项目运营、客群服务等结构不谋而合。
尽管目前不少房企的业务布局走向多元化，但如何赚钱，如何找到合适的盈利模式，仍是房企在多元化转型中必须面临的课题。
好学生和坏学生
当中国经济急待转型升级之时，需要一个宏大的产业能够承载“美好生活”、“文化自信”乃至“消费升级”等时代烙印，我们的目光锁定在了文化和旅游产业，同时它也被推到了舞台的中央，成为万众的聚焦点。
文旅产业就是那个在老师、家长、同学眼中的“好学生”，被寄予厚望，出人头地，光芒万丈，纯洁无瑕。但这个需要承载“美好生活”，需要表现“文化自信”，需要拉动“消费升级”的“好学生”在成型前就被赋予了太多的期许，在众多的诉求下，文旅产业顾此失彼。
房地产或许就是人们眼中的“坏学生”，房地产新闻里充斥着“疯长”、“投机”、“炒房”等敏感字眼。没有获得利益的人指责它，获得利益的人不屑它，即便是考了好成绩，也是“坏学生”作弊来的。
看似一好一坏，一正一负，反差极大，目标也不同，但其实本质是一样的。中国经济受到全球经济的影响，正在放慢速度，但中国的腾飞又不能停下脚步，因此就有一些行业需要在这样的时代挺身而出，接过发展的大旗。这个时候“好学生”和“坏学生”都要扛起GDP的重担，只不过这两种学生一起联手，让人别扭，“去地产化”也正是这种心态作祟。
不同的出发点，不同的时代背景，不同的消费结构，使得文旅和地产不能采用同一种方式交接。
没有地产，文旅其实也很复杂
聊完“去地产化”，再来看看“文旅”，为何文旅产业加上地产就变得复杂了？
其实这是一种错觉，“文旅”本身就是一个极其庞大的系统，其盈利模式、运营模式、土地开发等多个生态链，任何一个环节出了问题，都会前功尽弃。
文旅产业的前身是文化产业与旅游产业，进入21世纪，这两大产业成为中国第三产业中的支柱。年以来，人们对于“美好生活”提出了新的要求，文化市场和旅游市场的升级需求日益增长，社会主要矛盾发生历史性转变的新时代下，文旅的大融合就显得恰逢其时。
文旅产业并非一张白纸，它是结合文化和旅游两个大型行业融合而来，各自又有着不同的市场规律。在消费升级的当下，什么样的文旅项目一定能够受到市场青睐，恐怕谁也说不清楚，但一些规律还是可以寻觅的。
之所以复杂，就是文旅项目可以承载的内容太多了，有时候选择少反而有优势，而海量的选择，就意味着海量的组合，充满了各种不确定性。
例如。文旅项目包含各类型的特色小镇、文旅园区和文化商业旅游地产，他们以各个形态呈现，但都必须拥有“生态、生产、生活”三大要素。看似简单的三要素，每一个其实都不那么简单。而文旅项目不但要把三个维度理解执行透彻，还要有机的结合起来。只“生活”一项，就涵盖了于居住、商业配套、公共设施、物业服务等等，每一个又独立成项，层级细分，颇为系统。
如果说“生态、生产、生活”是运营基础的话，那么文旅项目的市场定位和目标人群也比传统的房地产项目以及旅游景区更为宽泛。
海南的海景房主要客群来自北方，云南丽江的房子主要来自于一线城市，崇礼滑雪小镇客群主要分布在京津冀。目标较为清晰明确，这是所谓的旅游地产在建设前就可以明确的事情，而文旅项目看上去市场受众面积更大，但却一时难以找到切入点。
通过一些调研和*策引导，我们可以看出文旅项目的需求主要有三大类：文旅度假旅居客群、产业衍生外迁就业客群、农村人口或棚户改造等。三大类人群几乎涵盖了市场的主要结构需求，如果没有强大的项目背书，文旅项目势必在周期上运转缓慢。
运转周期缓慢，就会出现另一个难题，资金问题。
目前，中国文旅产业每年的资金需求量都超过上万亿。参与文旅产业的企业非常多，但是，不少企业只是想跑马占地，并没有足够的资金投入，也没有更好的资金融通渠道。这使得一大批项目成了“空架子”，欲罢不能。
究其原因，与资金融通渠道不畅、融资模式不灵有直接关系。很多企业习惯了自有资金+银行贷款，不懂得充分利用直接资本市场融资，比如战略投资、财务投资、企业债券、专项基金、资产证券化、新三版、股市IPO、PPP等等。文旅地产属于重资产项目，资金需求量很大，必须积极拓展融资渠道，包括利用信托基金等手段，高效推进文旅地产的开发。
文旅产业是一个巨大的系统工程，任何一个环节都需要很好的衔接。我经常把文旅产业链比作人的大脑，我们人类的大脑是非常复杂的，包含着多亿个神经元，大约形成多万亿个神经元连接，精细、敏感、潜力无限。文旅产业正如人类大脑一般，我们还有很多的未知和潜力待发掘。
面对这样的情形，又怎么能是一个“去地产化”能够解决的呢？
成功的文旅项目
“去地产化”做的如何？
诚如前面比喻的一样，文旅产业如同人的大脑，结构和意识相近，但每个人又都截然不同。因此我们可以参照一些当下中国较为知名的文旅项目，分析他们“去地产化”的结果究竟如何。
时下，乌镇似乎已经成为中国文旅小镇最令人称道的项目，我们不妨看一看乌镇的模式。
乌镇的原则是，承接古镇文脉，保持古镇风貌，力求原汁原味，做到“整旧如故，以存其真”。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。乌镇的模式是，形成一个吃、住、行、游、购为一体的休闲观光区，并且不断完善和充实景区品牌文化内涵上进行创意突破。
十个字，把乌镇的变迁和发展阐述的淋漓尽致，那么乌镇“去地产化”了吗？答案是否定的。乌镇模式是一个标准的旅游与地产完美融合的开发模式。
近几年，世界互联网大会在乌镇成功举办，让这座小镇走向世界，随之而来的是土地价格水涨船高。而乌镇西栅的开发，就已经开始遵循着房地产开发的规矩进行。
去过乌镇的人都可以明显的看出来，西栅的规划和建设过程是做了功能分区的：河岸北侧是动区，西栅大街是承载观光内容的，酒吧街是晚上最热闹的地方，西南角的青年旅舍和酒吧街紧挨着。这不是偶然，河岸南侧是静区，会议酒店就在这一侧，临水的业态也偏向于咖啡、静吧和临水餐饮等。
这是一种文旅小镇与地产项目的完美结合，去掉小镇收门票营收的恶习，抹除了地产开发商买房子的短浅。留下的是小镇的文化精髓，以及地产商建设运营的成功经验。
不仅如此，乌镇的知名让周边的区域也火热起来，一些小镇开始分摊乌镇的客流压力，形成一条以乌镇为主导，吃、住、行、游、购为一体的运营体系。
说到乌镇，我们还可以说道另外一个乌镇的“孪生兄弟”——古北水镇。它们同样都是中青旅打造运营的文旅项目。
中青旅在乌镇成功后，又马不停蹄的在北京开发了古北水镇，这就完完全全抛掉了历史的影子，因为古北水镇是完全新建的，没有一栋历史文化建筑。它是在北方砖瓦建筑结构上，借鉴了乌镇的南方水系打造，完全无中生有的一个项目。不过，古北水镇也同样的将吃、住、行、游、购、娱与项目融为一体，地产商的开发模式结合文旅的运营理念，售卖房产、酒店营业、民宿出租等收入成为古北水镇的一大支柱体系。
一南一北，两个看似“去地产化”的项目，完美的将地产融入到了文旅产业里，形成了一种新的文旅地产运营模式。新的环境要我们思考，市场需求是什么样的？
这个时代
文旅产业不是用来卖房子的
面对着这样一个全新的时代，文旅和地产需要转变思维和产品。
为什么苹果能如此火爆？在以前的人心里，手机不就是用来打电话的嘛？就在其他品牌某亚某星疯狂拼硬件设施的时候，乔布斯横空出世带来被上帝咬过一口的苹果，向世界宣布：我不跟你拼硬件拼技术，我要跟你们拼颜值。
苹果不是在技术领域打败了对手，而是在产品交互和产品体验上重新定义了“手机”，从此手机不再只是用来“打电话”。
房地产也是如此，这个行业面对的客群已经不一样了。不再是穷怕了的人群，而是自小锦衣玉食的人群；不再是渴望安家的人群，而是随遇而安、骨子里不安分的人群；不再是为五斗米折腰的人群，而是个性张扬、不疯魔不成活的人群；不再是
