关于惠州，向来有两个极端的派别，一个是挺惠派，说惠州是环深难得的价值洼地，一万多的房价迟早会被填平；一个是惠坑派，说惠州是一个巨大的房坑，无产业，天量供应，无法实现通勤，不过是过去、现在还是将来，都会有很多投资客被埋进这个大房坑。
目前在深圳，惠坑派占据主流，挺惠派不多，且多为中介。
惠州到底是机会还是坑?
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先来深度认识惠州
从地图可以看出，深圳北接东莞惠州，南与香港隔河相望，香港就不说了，东莞和惠州是两个唯二的环深城市。
来看一看惠莞深这三个城市的面积人口和GDP对比。
数据很实在，三个城市对比，惠州面积最大，平方公里，接近东莞的五倍，深圳的六倍；人口最少，东莞的1/2，深圳的1/4；经济最弱，东莞的1/2，深圳的1/6。
一句话概括惠州，就是地大，人少，还穷。
位于大湾区的惠州，紧临深莞两个富亲戚，为何经济迟迟未能起步?
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四十年前，深圳划为经济特区之后，东莞抢先一步开放政策，引进了大量外资台资发展制造业，而惠州政府反应迟钝，错过了当年的投资进驻潮，等后期想再追赶已经难如登天了。
目前东莞制造业实力雄厚，已是全球最大的制造业基地之一。而惠州仍以第二产业为主，电子、汽车和石化是惠州的三大支柱产业，电子和汽车产业多以组装为主，与东莞产业重合度高，处于劣势。
大亚湾石化项目的引进，增加了GDP产能，但也让惠州付出了不小的环境资源代价，最有价值的海景资源地块，被石化污染打了折扣。
再看地理位置，惠州位于大湾区的边缘，与广州深圳虽都有接壤但纵深都不够，相临的又是增城坪山这样的远郊片区。
与东莞接壤最多，可是惠莞经济重合度很高，无法协同发展；加上惠州缺少人口红利，综合下来，惠州经济一开始失了先机，后期又有众多短板无法弥补，导致一步迟，步步迟。
先天不良+后天不足，我们又怎么能责备惠州政府走土地财政之路呢。天生不是富二代，还不能卖家里的铲子吗?
惠州最大的优势，人虽然少，但地多啊，惠州全域一万多平方公里，土地资源实在是太多太多了。
多年来，惠州眼巴巴地看着身边的深圳、东莞纷纷崛起，连珠海、佛山也都镶了一层金边，而个头最大的惠州，早习惯了常年呆在角落默默无闻。
没想到的是，身边的深圳越来越开挂，中国房地产也开启了十多年的大牛市，惠州终于发现自己的存在价值：我临深，我地多，我可以无穷无尽的卖房子啊！
惠州终于等来了属于它的光荣时刻。
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惠州虽大，能蹭概念的区域却并不多，主要集中在临深片区。
临深又集中在大亚湾和惠阳片区，这两个片区都与深圳的坪山区接壤，惠阳区有惠州南站高铁可通达深圳北站，同时加上主城区的配套；大亚湾片区则主要靠海景旅居概念加持，这两个片区成了投资惠州的两大热点片区。
而其他远离深圳的片区，除了惠城区做为主城区有部分投资客外，其他的惠东县、仲恺区、惠城区、博罗县、龙门县占比很小，几乎可以忽略不计。
在挺惠派看来，深圳均价已超六万，坪山也接近四万，与坪山一路之隔的惠阳和大亚湾只有一万多，与东莞临深片区的两万多，三万多相比，这里是绝对的洼地，涨到均价两万是迟早的事。
此外，深圳房价太高，刚需只能选择外溢，买不起东莞，就只能买惠州，曲线救国，因此，惠州未来是不缺接盘客的。
临深概念打底，再加上14号延长线的一再炒作和大亚湾海景房的概念加持，惠州的房子一直卖的很火。
从年到年，7年时间惠州一共卖掉了84.28万套商品房，卖房高峰期的16、17、18年，三年分别卖掉了15.7万、13.9万、17.5万套一手房。
年，惠州共卖出了17.5万套一手房，4.3万套二手房，共计卖出房子21.8万套。
21.8万套是个什么概念?年，深圳全年卖出新房加二手房共计9.4万套。也就是说，人口只有深圳1/4的惠州，卖出了深圳2.3倍的房子，而且绝大部分是新房。
可以估算，其中至少有15万套是被投资客买走的，靠投资需求支撑的惠州楼市成色不足毫无疑问。
靠投资需求支撑没有问题，问题在于投资最终能否落地，接盘客究竟有多少?
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惠州的房子初看起来，真是很坑。
坑一，经济弱，没有产业支撑，本地购买力羸弱；
坑二，地太多，天量供应，一年卖出十几万套，投资客大多想玩击鼓传花的游戏；
坑三，惠州紧临坪山，坪山是深圳的弱区，坪山区开发力度弱，界面很差，自顾尚且不暇，哪有力量去辐射惠州，目前深圳的资金和发展都在西移，坪山崛起遥遥无期；
在这里我想多说几句，环一线是个大概念，但并非都有价值。
以前做米宅北京时，我们曾经提出过真环京和伪环京的概念。
地处内陆的北京，面积大，边界线很长，环京共有十三县之多，分别是北三县（三河、大厂、香河）、固安、永清、涿州、廊坊、涞水、张家口、崇礼、丰宁、怀来和承德。
虽然都是环京，运命却大不相同，紧临通州的北三县，由于有副中心和一体化利好，房价被炒到四万，现在仍是全国人民盯着的价值洼地，南三县固安永清和霸州，紧邻大兴，加上新机场概念，也一度被炒的火热。
除了北三县和南三县，其他临着北京延庆、密云、平谷、怀柔这些大郊区的所谓环京区县，就真的价值不大了，除了在楼市最火爆的时候刷一把存在感，风口一停，最先摔下来的就是它们。
所以，同样是环一线，价值却是分为三六九等的，惠州显然是比较靠后的那个。
坑四，惠州临深绝大部分片区无法实现通勤。惠州紧临坪山，坪山是深圳的落后片区，缺乏中高端就业机会。住在惠州，工作在福田南山罗湖这些地区，每日往返通勤是不现实的。无法成为睡城，惠州的价值进一步拉低；
坑五，惠州二手房市场非常不友好，无中介推介，信贷政策苛刻，再叠加目前的三年限售政策，惠州市场是买入容易卖出难。
这个也很容易理解，惠州新盘太多，如果二手房渠道打通了，前期大量的投资盘会纷纷推向市场，与一手盘形成有力竞争，开发商还怎么玩，地还怎么卖?心里没有点b数吗?
说惠州政府依靠土地财政的，不靠卖地，你倒是给指条挣钱的明路。
坑六，传说中的14号线延长线遥遥无期，据说已被发改委驳回，但沿线的几个预留站点已经靠地铁物业的概念，卖出了大量楼盘。
写到这里，别说你，连我的心都拔凉拔凉的，惠州还能买吗?买了惠州还能卖出去吗?会不会像06年买入大亚湾一样，站岗十年，深度套牢。
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如果说惠州的房子是一个巨大的谎言，但如果信的人多了，谎言也会成真。
上篇我讲了环京，环京十三县，相当一部分是伪环京，没有价值，确定是坑，那惠州类似伪环京，是否也算伪环深。
本来应该是算的，然而，与环京相比，环深有一个最大的差别：选择太少。
环京有十三县互相竞争，大家可以选择更有价值的北三县和南三县，而环深却只有东莞和惠州。
惠州既远又偏经济差是事实，惠州楼盘坑多且深也是事实。可是，劝大家远离惠州的各位键盘侠，对钱不多，又不想离开深圳的刚需，你能给到他们更好的选择吗?
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离深圳上一波暴涨已过去整整三年，这三年间，每一次盘整房价，我都得出一个无奈的结论，深圳又涨了！
三年时间，深圳历经了多次调控、微跌、上涨、横盘的过程，房价最终走出了一个稳步上扬的曲线。
和三年前相比，深圳大部分楼盘的价格上涨了15-20个点，单价5万多的涨到6万多，6万多的涨到7万多，7万多的涨到8万多甚至9万，一套两房或三房，总价上涨了一百万甚至更多。
深圳的房子依然不愁卖，但刚需接盘已经越来越吃力。
深圳人的工资是多少，来看两份不同版本的深圳平均工资统计。
，，数据还是比较接近和靠谱的。
目前在深圳，除去极少数月入十万的金领，和一部分月入四五千元的低收入阶层，大部分普通白领的薪资在-元之间。
这个居橄榄形中段的收入阶层，数量最多，如果没有获得早年买房的红利，不管是个人还是家庭，以他们目前的收入和存款速度，在深圳买房是基本无望的。
深圳虽然买不起，但几十万的首付，一两百万的总价还是承担的起的，这部分人群，在深圳两千多万的常住人口中，绝对值很是不低。
深圳上班族，手里有几十到一百万现金，没有靠谱的投资渠道，只能选房产。
有价值的二线，无房票，资金不够；三四五线，房价也都涨到了一万多，正如有条留言所说，工作在深圳，老家安徽阜阳某县的房价都和大亚湾持平了，如果一定要选一个，难道不选惠州选县城吗?
买在惠州，即使无法实现通勤，但在定居城市五十公里之外安个家，无论如何，也比买在四五六线更有价值，内心更踏实笃定。
同时还心存希望惠州房价上涨后可以曲线救国置换回深圳。
这是在惠州买房的第一类人。
第二类，买给父母居住
深圳基本都是外地人。
父母在，不远游。既然选择了远游，那等父母年迈之时，还是会有相当一部分人要把父母接到身边养老的。
住在一起不方便，再买一套没能力，就退而求其次，在惠阳或大亚湾花一百多万买一套给父母居住，一个多小时的车程，平时见面和照顾还是很容易的，对老人来说，也更喜欢这里的环境和气候。
第三类，退休定居型
第一代第二代深圳人已逐渐步入老年，他们这一代在深圳普遍有房，大多还在市区。
这些人退休之后还住着大几百甚至上千万的房产，除了房子值钱，手头的现金并不多，对他们来说，住着千万房产也是一种资源浪费，有的还有子女买房需求。
会有一部分人，或将房产留给子女，或将深圳房产套现，在惠州购买一套花园洋房自住，多余的资金用来帮补子女或者自己享受生活，这样选择的老年人目前有不少，未来只会更多。
第四类，跟风投资型
这一类，全国各个城市都有，城市越热，概念越强，数量就越多，惠州一年十几万套的销量，纯投资比例一定是不小的。
第五类，惠州本地刚需
第六类，旅居需求客户
大亚湾有丰富的海景资源和宜人的气候，海景房不过一万多，和三亚、海口两万到五万的旅居产品比起来，竞争力很强。如果认真挑选，还能捡漏，比如米宅去年推出的华润小径湾团购，由于限价，当时均价只有一万二。
对有旅居置业需求的客户来说，大亚湾的海景房是一个性价比很高的选项。
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分析之后我们发现，和很多投机严重，基本都是投资客在大举买入的城市相比，惠州其实有着很强的刚需支撑。这个支撑，主要来自深圳，随着深圳房价越来越贵，这个支撑会越来越强。
因为，低价秒杀一切。
卖了多年的房子之后，临深的惠阳楼盘目前到底是个什么情况，是鬼城还是人居大盘，会帮助我们进一步认识惠阳楼市。
以惠阳的两个超级大盘龙光城和星河丹堤为例。
龙光城，占地万平米，建筑面积万平米，紧临坪山。
星河丹堤，占地万平米，建筑面积万平米，紧临惠州南站。
星河丹堤，从年推出第一期，目前已开发至第四期，历经八年时间，社区已基本成熟。
实拍的星河丹堤夜间灯光图，我们吃惊的发现，入住率居然相当高。
生活配套方面，周边的幼儿园，小学，中学一应俱全，超市有人人乐，沃尔玛和美宜佳，医院、银行等基础配套也都比较完备。
交通方面，除了惠州南站高铁外，小区周边有几条公交线路，可以直达深圳。小区内配备了多趟楼巴实现双城通勤，还有很多拼车和巴士。
从下面的巴士时刻表可以看出，早点6点20从星河丹堤出发，一个半小时可以到达罗湖的国贸地铁站。两城通勤似乎并不是我们想象的那样绝无可能。
当然，选择每天双城往返的还是少部分勇士，更多业主选择让父母和孩子住在星河丹堤的大房子，自己工作日住在深圳，周末返回惠州。
因为入住率高，很多业主要入惠州户口，孩子才够积分就读配套学校，因为孩子读书的问题，星河的业主几乎年年维权。
肯定有很多人会说花大量时间在路上不值得，往返交通费高，又要还房贷又要租房种种不合算。但请在吐槽之前，先看一看星河丹堤二手多的均价，扪心问问自己，你们能给这些刚需提供更好的选择吗?
龙光城的情况与星河丹堤类似，房价更低。
大亚湾中心区，也有很高的入住率。
所以，透过另一面看惠州，我们会发现，惠州的房子是被大量实实在在的深圳刚需托举起来的。目前一万多的价格，基本没有透支和水份。
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那么，问题来了，惠州到底是坑还是洼地?
硬币是有两面的，惠州尤其典型。
如果单看惠州经济、楼盘供应量、与深圳的通勤距离，惠州绝对是一个大坑。
再看硬币的另一面，临深片区缺乏竞争，深圳房价越来越香港化，大量刚需别无选择。惠阳的临深片区，最终一定会成为深圳刚需聚集地，再大的坑也迟早会被填平。
惠州一万多的价格，绝对不高，随着深圳均价的继续上涨，惠州优质片区涨到两万以上是迟早之事。
但眼下的惠州也绝非洼地，每年的天量供应和无序规划，加上严重的同质化竞争，惠州房价横盘容易上涨难。如果惠州政府继续目前的卖地节奏，惠州房价还会在一万多的均价盘旋许久。
那么，惠州的房子到底能不能买?
我的建议是，决心留在深圳，资金又不足的刚需完全可以买。
但要选择临深片区的几个大盘，通勤距离至少可以保证每周的往返，买二手不要买新房，运气好的话能节省几十万，这几个知名大盘，未来出手时也比那些五花八门的小盘要容易的多。
对于纯投资客来说，惠州不算是一个优质选项，尤其是想暴击的投资客，惠州一定会磨掉你所有的锐气。以政府卖地的节奏和决心来看，惠州注定是一个慢牛市场，楼盘众多，一旦选筹不慎，很可能数年不涨，卖不掉又租不出，成为传说中的惠州填坑侠。
非临深区域的各类新盘，虽然宣传概念打的十足，但我就不建议去碰了，刚需的外溢是需要过程的，你等不了那么久。
而大亚湾的海景房，遵循的则是另一条价值逻辑，在性价比足够的前题下，是可以买入的，可以选择自住，同时由于价低，也预留了一定的投资空间。
这就是有坑也有机会的惠州，对标深圳，刚需外溢，未来数年仍然是惠州的投资逻辑。