11月房地产行业回顾及未来展望:看好月地产股表现
核心观点:12月是2013年房价控制目标考核年度的最后一个月,意味着短期地方调控*策风险将释放完毕,而地方调控*策对当地楼市负面影响目前看并不显著。郑州在*策后销量虽降,但幅度不及以往;而深圳新房销量甚至反而上升,二手房下降也有限。*策后深圳、武汉、南京、南昌等地,新推楼盘销售率仍在较高水平。这和目前相对刚需市场对*策敏感度下降以及需求对房价预期未明显改变有关。即使12月签约量受到*府控制,有可能环比继续下降,但较好的认购数据最迟将体现在明年1月的签约成交量上(*府在2014年不存在房价控制目标的考核,将会减少从认购到签约进度的管制)。短期*策风险释放+楼市成交量不会明显恶化+低估值+资金低配置,我们看好12月-1月地产股表现。建议买入荣盛发展(002146,买入)、招商地产(000024,买入)、金地集团(600383,买入)、万科A(000002,买入)等。 报告要点 11月百城房价指数环比涨幅回落0.56个百分点,其中一线城市更是回落1.2个百分点。 11月30个大中城市商品房销售套数环比下降7%,但整体仍在今年较高水平。其中一线城市环比下降7%,二线城市环比下降14%,三线城市环比上升12%。11月三线城市月度成交量创今年新高。累计来看,月30个大中城市商品房销售套数同比增9%,其中一线城市同比增10%,二线城市同比增4%,三线城市同比增25%。由于去年高基数原因,累计增速依然呈现持续下滑趋势。今年9月以来,相继有12个城市出台了楼市调控*策,其中除北京外,均针对需求强化调控力度。从这些区域*策出台后市场成交情况看,*策负面影响并不显著,也远小于之前*策对楼市成交量的影响程度。之所以出现这种情况,或许和如下原因有关:1、目前投资投机需求已经比较少,需求的*策敏感度较低;2、需求对未来房价预期并未发生明显变化。 11月一二三线16个城市新增供应环比上升4%。其中一线城市新增供应环比降6%,二线城市环比升8%,三线城市环比升19%。从签约口径,我们测算得出,11月一线城市新增供应去化率(3月移动平均)为84%,二线城市83%,三线城市86%,均较今年月的高位有明显回落。从有更长历史数据的一线城市来看,销售率已经降至历史低位。但由于从认购到签约进度受到*府的控制,签约口径的销售率可能有所失真,其并不意味着真实需求已经变得很差。相反,中原地产跟踪的认购口径销售率仍在相对高位,说明市场需求依然较为旺盛。 11月一线城市库存去化周期平均为6个月,二线城市平均为7个月,三线城市平均为12个月。一二线城市库存仍不足,三线城市库存相对充足。 10月40个大中城市土地成交面积环比回落36%,月累计成交面积首次负增长(-11%),但一线城市累计增长33%。虽然土地成交量负增长,但住宅用地累计成交同比增速达到21%,住宅用地市场表现较热,而工业和商业用地成交冷淡。 目前龙头地产股"相对PB"回落至历史底部区域,也反映出机构目前配置地产的仓位较低。 风险提示 更多城市出台打压需求的*策;地产长效机制、房产税方案超预期严厉。