5月29日晚，应饭团的强烈要求，饭总于环京置业群进行了深度答疑活动，活动从晚上21点持续到24点左右，各群网友提问十分热情，饭总针对每个提问群友都做了深度解答。
应没有参与的群友需求，“饭总选房”会对答疑重点内容摘录，尽可能帮助饭团提供置业指导。
划重点：饭总再度解读环京规划
北京市的资金重点布局在：
1，央区（东西城）
2，副中心，二机场（有中央资金），丽泽，冬奥会相关，地铁高铁，公路，产业园区，水务，绿化，中低端产业迁移，环保等方面，钱非常的不够用，河北省两翼也有部分需要用到北京市重大办，包括京张高铁，京雄高铁等。
3，落到副中心一体化的北三县上，能有多少就可想而知了。为什么平谷线，厂通桥这些大家翘首以盼，落实进度缓慢，就是这个原因。一个中小规模的桥，造价就要5-10个亿，地铁1公里目前造价是7个亿
给大家算个帐就清楚了，北京市年财*收入是亿，卖地亿，十三五规划地铁预计新增公里+，那么至少需要3亿，光这一项就要吃掉接近一年的财*收入。而拆迁这些，光东西城白纸坊和望坛两个地区将近户的拆迁，也是天价成本。
所以北京是家大业小，钱要用到刀刃上，给北京自己人用都不够呢，何况北三县这样的干儿子都算不上，只能说规划上统一，尽量给于照顾。北三县的好处是依托北京基础人群已经形成，尤其是燕郊，确实住了许多在北京工作的人，然而这些人大多数都是过渡，只要有条件就要往北京换，除了投资。
大家耐心等等，刚才这个燕郊的问题，我展开来全面讲了，可以囊括许多问题。这个不是说北三县不好，而是环京有个排序，产业基础和大基建两个基础才是关键，没有钱没有*策落实，一切休谈。目前河北两翼，京北和京南的基建和产业园投入新闻报道非常多，但是北三县还是少。房价的根基，除了短期概念炒作外，最终还是要看产业和基建，没有好的产业就没有高质量的人群，没有好的基建就没有配套。这个一定要动态的来看，许多数据都是公开可查，一些内部的情况我也给大家有一些隐晦的介绍，不好讲的太明了，也差不多讲清楚了。
区域、项目答疑
「张红霞：饭总好
饭饭燕郊短期有涨价空间么？如果要置换北京的现在适合出手吗？（不知道这个问题算不算今晚答疑范围，抓住您了就赶紧问一下）」---------------
饭总：燕郊的内容在第一次北京环京专题解析中已经剖析的非常清晰，北三县就等通州强大，通州没那么快，北三县的尴尬在于基建问题。通州和北三县一体化规划，一直没有出台细节文件，也说明在资金等方面有巨大压力。目前河北省两翼，雄安地区（含保定，固安，永清，涿州，高碑店等）和张家口地区(崇礼，下花园，张家口，宣化，怀来等)都是中央和河北重点投资，北三县目前资金比较缺位，河北省态度是支持的，但资金落实并没有体现出来。这一点在5月初雄安新区总体规划发布上体现的很清楚。燕郊只能依靠通州带动北三县真实人口来逐步驱动价格，快速上涨短期不现实，除非全面放开落户。
「生机勃勃：饭总，香河北部新城有价值么？」
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饭总：香河有自己的定位，价值肯定是有的，但是基建需要时间。北三县主要是现在资金面比较尴尬，总体来说还是好区域，副中心强则北三县强
「云中漫步：饭总，固安的房以后会有有价无市的风险吗？」
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饭总：环京区域除了被限购严格执行的前期打击外，目前市场已经开始逐步恢复。未来主要还是看产业落实的问题。这个里面有一个很有趣的现象，就是产业基建概念现象，许多时候等不到产业完全落实，概念或者落实初期，就会把房价开始逐步推高。固安的二机场和雄安概念在全中国都是数一数二的，雄安第一期资金接近2万亿，是超级大手笔。
「刘璐饭总好，1.目前固安北部板块距离机场比较近，会不会因为未来噪音问题影响升值？2.固安西部临涿州板块，比如宫村地区未来有什么利好规划吗？」
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饭总：
1，固安北部是固安最有价值的，至于机场噪音太泛了，现在新区规划都在噪音区之外，类似通州。而真正噪音区下面是榆垡礼贤等，类似顺义樱花园那样的。
2，固安西部是廊涿固保概念，这个是大七环以及链接新老机场，通州副中心等的主线，言村地区在最西侧。同时我上次的公号文章请仔细看，二机场的横向高速东进西扩也覆盖了这些区域，但没那么直接。要说概念的话，弱于固安北和固安南，和永清相当
「xlh：
饭饭饭总，廊坊广阳区，北京大兴，固安，哪里未来更加受益新机场？」---------------
饭总：二机场覆盖区域很大，南二环到南六环，丰台大兴，几个科技园都受益，但点状最受益的区域，目前数据还太少，尤其是企业流动数据还不清晰。固安的基础相当于是20左右，将来提到及格线没问题
「jason何：
饭饭饭总，请问固安孔雀城大批量交房后会发生踩踏抛售现象吗？毕竟很多入场早的炒房客在里面。还有预料之中的房本会很晚才会下，持有周期会不会太久了」---------------
饭总：在-年6月的燕郊，发生过踩踏吗？没有，无论有多少房子，都不重要，重要的是业主的心态。环京被斩过一轮后，急售的基本已经放血跑路了，不急的持有成本是非常低的，别说三年前固安四五十万的持有成本，就算现在多万出头的持有成本，对大多数投资客来说，是有足够耐心去等待二机场和雄安的。高位套牢的，主要是17年3月到6月，这三个月，交易量比之前同时间段翻了6倍，但总体绝对数量还是很少的。会不会踩踏，完全看前景，看产业规划，看基建落实。最该踩踏的，其实是除了三大都市圈周边被严格限制的三四线城市之外的，全国其他三四线城市，现在全国许多穷县的价格，都已经摸上八千1万了。固安和下花园的投资额，相当于这些县年的投资额，但是价格却相差不大。为什么，因为还有去库存和棚改在支撑
「
天大地大提问限购*策预计啥时候会推出另外4号线南延线是不是没戏了？」---------------
饭总：刚才回答过了，限购*策短期不会退出。4号线南延一直没有正式报道啊，都是河北传言而已。刚才给大家讲过地铁造价，你们一定要有概念，一公里7个亿，钱谁出啊？就河北区域自己的GDP和留区税收？去年以来，固安和下花园就没卖两块地，大厂还算卖了一些。哪来的钱啊？如果不是中央拨款，不是京雄高铁，京张高铁这样的国家重大工程，谁给你钱啊平谷线争议了十多年，才终于开始动工，河北段始终不动。4号线南延先在网上讲讲故事吧。不过因为雄安的概念，实际上如果4号线南延，会比平谷线的争议少很多，并且固安-雄安一线，已经有了京雄高铁，高速，大广高速等等，廊涿固保
「安安_北京拆哪客服??：
饭总，群友环京有个问题，房本下的慢，据说八达岭孔雀城入住N年了，到现在还没拿到房本实际情况到底是什么样？」
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饭总：环京下本就是比较慢，主要开发商是否着急弄，着急弄也是快的。业主自己去给开发商施加压力就可以了，住了N年也不至于，八达岭孔雀城也没卖几年。另外，关于交易环节上面讲过-燕郊的例子，有没有房本其实没那么重要，重要的是产业和基建是否在一步步落实。当然房本能快点下就更好了，环京通常都要2-4年不等，开发商在当地关系硬的，可以比较快。
「Ternence：
饭饭请教饭总您对永清北区如何看待？有发展吗比如曹家务这里」---------------
饭总：永清北区还是不错的，类似刚才提到的固安西区
「大：
饭饭饭总好！我的情况是目标在京北下花园附近通过按揭投资一套住宅。纠结问题是下花园房源一般在两年后才交房，再两年内才能办理房本。然后下花园原来是个采煤区，地基沉降啥的会不会有问题。最大疑虑是以后有没有稳稳的接盘者，会不会砸到手里。出手时机大概在什么时候。奥运过去会不会降价？谢谢谢谢谢。」---------------
饭总：
1，关于下花园交易的事情，房本的事情已经说完了，荣盛在当地关系很硬，这也是我开始选择它的原因之一。至于交易环节，其实更重要的是概念，5月26日我们6团当天，晚上央视1套新闻联播报道了“京张高铁崇礼支线孙家庄隧道贯通”，就是从下花园到崇礼的重大工程。虽然只有十几秒时间，但也很厉害了，只要这些基建和产业逐步落实，交易环节就不是问题。
环京区域目前能上新闻联播的，只有雄安和张家口，对应的就是河北省两翼。我之前写“风起于青萍之末”那篇，许多细节都是能感受到的
2，关于下花园地基沉降的问题，其实是某个知名品牌开发商，在下花园和当地小开发商合作，用的大开发商品牌，然后小开发商把地基没弄好，后来把责任推给了所谓采煤区。至少我们团购的项目，就在鸡鸣山和洋河，属于全国4A风景区，正在申请5A，边上是不采矿的。
3，冬奥会过后，国际上通常是过去之后2年降价，那是因为后续没有产业和基建做持续。这个标准对中国尤其是发展中片区非常不使用，年奥运会结束后的年，北京迎来了史上空前绝后的房价涨幅，当然有大放水的功劳。但你这个问题根本无需担心，包括接盘侠等。下花园规划人口是到年比现在翻3倍，基本都是产业人口，无论是现在北大清华IBM软银这些，还是冰雪产业，下花园都是不可或缺的重要组成。
「
大海武清怎么样?有前途吗？---------------
饭总：武清肯定是不错的，京津冀一体化的重要节点，北京1小时生活圈，北边的下花园，怀来，东边的北三县，南边的固安，雄安，天津的武清宝坻，承德的兴隆，都在覆盖范围内
近期有原乡美利坚奥兰达部落的团购么
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饭总：奥伦达部落是可以的，但是价格比较高，这个无法团购，但饭总可以给优惠
北京+2群八命猫提问：饭总，您觉得和涿州搭界的房山远郊值得入手吗？」
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饭总：房山远郊不建议，房山主要就是沿着房山线的稻田到良乡一带，目前又增加了一个京雄高速沿线。预计要落实两个大的产业园区
「+2群Jackseek：饭总好！17年雄安刚出炉，迅速买了保定清苑的房子，当时1万2买的，当地的大开发商楼盘，现在外地人限购了。也有点有价无市，这个以后还有增值可能吗？感觉套住了。」
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饭总：请仔细看我的环京专题，为什么对于环雄区域我一直很谨慎，因为雄安不依赖土地财*。环雄预计万套长租公寓起步，对周边普宅价格肯定是有压制的，但是高端盘会不错。清苑，徐水都算不错的位置，但要看具体项目情况了。
「北京+2群饭团古道：饭总好涿州现在适合买吗，有啥合适的楼盘，资金有限，自住为主」
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饭总：涿州自住就搞大品牌就好了，孔雀城就OK，有些集资类型的产品不要去碰，当地人都知道啥情况
「边走边看：固安北距离北京近，有产业园是优点。固安南有规划高铁站交通是优点，有规划的廊涿高速，距离老县城近。感觉固安南更有优势，不知道理解的对不对？」
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饭总：固安主要就是依托雄安和二机场，强概念是二机场，而二机场本身又是很雄安绑定的，所以谁离二机场近，谁是王道。环雄区域我讲过了，虽然好，但是雄安的*策引力太强。所以固安北都是北京人和全国人在买，牛驼都是本地人买
「chenssvip：请教饭总，承德兴隆有投资价值吗，跟下花园比哪个更有价值
饭饭」---------------
饭总：兴隆有一定价值，比下花园肯定不在一个档次上，好处是总价低。饭总也计划做兴隆团，下周会到兴隆现场
「阿达丽：
饭饭饭总，上月没能跟上您的步伐，错过了阿尔卡迪亚的别墅。想问您能通过您的资源得到一套蓝城桃李春风的别墅吗，若全款？或者，您有同等品质的推荐吗？」---------------
饭总：不能，桃李春风抢的太激烈，基本没戏。阿卡迪亚别墅后来都是加价10万起步的，如果你愿意出重金，我可以帮你试试桃李春风。但你要想清楚，桃李春风的价格已经是3万到30
「李家四小姐：
饭饭请教饭饭总，请问霸州作为长线有什么好的规划吗？除了高铁。看新区规划重心是在容城，是不是更更利好白沟呢。」---------------
饭总：确实白沟会比霸州更合适一些，霸州也是挺可怜的，京霸硬生生被改成了京雄。
「王颖：
饭饭请问饭总：简单了解了一下，下花园的二手房市场非常不成熟，目前崇礼的房子涨了几年也属于有价无市，市场上新房还多的是，之前的投资客说是涨钱了但是根本卖不出，得大降才有可能卖，下花园几年后会不会也是变现困难？整个区域都刚开发，未来几年市场上多的是新楼盘吧，有点害怕接盘人跟不上，谢谢」---------------
饭总：你搞错一件事情，崇礼现在有价无市是因为没有人对外卖，哪怕协议的，除非你愿意高价收。概念如此之强，傻瓜才卖。新盘都是20起步，二手房你能买到的基本都是有问题的。下花园也一样，这些地方基本都没什么新盘历史，就这两年忽然有了新盘，目前下花园在售的二手房1万左右的，都是村里的，产品不说了，其他还各种问题。不知道哪个崇礼的投资客跟你说的这个话，平昌冬奥会时，酒店房费和周边房子租金，都翻了10倍。因为习大大说了，崇礼就是崇礼，所以不允许崇礼做开发卖房子，卖一套少一套。今年以来，能进入崇礼的只有中赫。说中赫可能你没概念，他开发的项目你可能会知道，就是大名鼎鼎的钓鱼台七号和万柳书院。而且中赫进去也是做产业为主，我估计*府最终会批给他一些豪宅搭售，但是量极少下花园的新盘土地前两年批的比较多，但去年开始就严格控制了，今年已经快要过去一半，一块地还没卖过。按照现在的速度，到明年底下花园基本上就没有新房供应了。Moma等大品牌房企都在计划拿下花园的地，我们也在密切