知行实践团
知行实践团，是小五所在清华精英团队贯彻“以市场为核心”的部门宗旨，通过实地调研走访、市场数据收集而进行的实践研究活动，定期形成调研报告，提供区域化的市场价值判断、投资建议。
知行实践团由小五团队资深行业专家牵头，结合清华精英团队的高水平研究能力，聚焦区域经济发展、深入地产市场环境，力争为客户及行业同僚提供有价值的信息与参考。
专家团成员
宋文*，清华大学经管学院硕士，资深信托从业经验，10年投资管理经验，丰富的宏观*策与地产行业经验
吕超，清华大学土木工程系本硕，大型地产从业经验，地产信托管理经验，丰富的地产行业研究经验
刘树阳，清华大学经管学院硕士，丰富的基础设施业务经验，地产信托管理经验
祁昊龙，清华大学经管学院硕士，保险资管从业经验，丰富的行业研究与二级市场经验
张世文，执业律师，知名律所从业经验，不良资产处置专家
清华精英团队成员，强大的研究力量支持
北纬41°，是个神奇的地方，大家能迅速联想到哪些景观呢？可以提示的是，在这个纬度内孕育了无数世界级的滑雪度假胜地，如欧洲最大的高山滑雪场—瑞士的达沃斯、第一届冬奥会开幕地—法国的霞慕尼以及国际级滑雪胜地—加拿大的惠勒斯，而年北京冬奥会全部雪上举办地—张家口，也恰巧处在这个神奇的纬度。
（图片来源：公开网络）
年12月30日，作为年北京冬奥会的重要交通保障设施，京张高速铁路开通运营。该线路由北京出发，从西直门至崇礼，乘坐京张高铁1小时内即可从北京到达崇礼。借着考察张家口房地产市场的机会，小五团队也想尝尝鲜，无奈车票异常火爆，最终还是通过自驾得以成行。
张家口概况
张家口地处京、冀、晋、蒙四省市区交界处，区位优势显著，当前面临京津冀协同发展和京张举办年冬奥会两大历史机遇。总面积3.68万平方公里，年，张家口市户籍总人口.4万人。年末常住人口.4万人，比上年增加0.05万人。其中城镇人口.78万人，常住人口城镇化率为57.24%，比上年提高1.32个百分点。
城市区位方面，下辖六区（桥西区、桥东区、下花园区、宣化区、万全区、崇礼区）；十县（张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县）；两个管理区（察北、塞北及高新产业聚集区）。
景观方面，张家口市是现行长城最多的地区，素有“长城博物馆”的美称。崇礼、赤城是华北地区最大的天然滑雪场，被誉为东方达沃斯。
在城市定位方面，张家口致力于构建“一带两翼，一主三副多点”的城镇空间结构，打造为国际奥运名城、休闲运动旅游区、京津绿色农副产品与新能源产业基地。
在经济实力方面，公开数据显示张家口年上半年GDP总量为.70亿，省内排名十一，增速为3.30%，全年GDP总量1,.6亿，人均GDP34,元，全省排名第十，从增速来看，张家口GDP增速为7.6%，排名全省第一。年，张家口市全部财*收入完成.96亿元，同比增长9.49%，增幅排全省各设区市第1名，其中，一般公共预算收入完成.62亿元，同比增长7.48%。全市财*收入实现平稳增长，为张家口市经济社会发展提供了有力的财力支撑。
土地市场
在土地供应方面，土地市场供应延续快节奏，年是张家口申奥成功近4年来最明显的，但住宅用地方面冬奥红利已基本释放完毕，年住宅用地成交宗，与年相比下降16.05%（年住宅用地成家宗数约宗）。
年，张家口土地成交块数、成交面积都再创历年新高，其中成交宗数量增幅约77.49%，成交总面积增幅高达82.24%。
虽然年张家口土地成交面积大幅上涨，但是土地成交金额却呈下降，与年的.98亿总成交额相比，下降约3.88%。下图所示为年张家口住宅用地成交单位TOP10。
（数据来源：公开资料）
展望年，房地产市场长效调控机制将继续在土地市场发挥作用，土地市场也会持续稳定低位运行；年企业在拿地方面的谨慎态度在年将会持续，楼市、地市以及金融市场方面*策放宽预期偏弱，土地市场在价格方面将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是适合增加土储的时机。
新盘热销
在销售方面，当地限购*策整理如下，可以看出张家口*府楼市调控*策基本贯彻了中央关于房地产限购的大方向。
1、对在张家口中心城区（桥东区、桥西区、经开区）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；
2、对在张家口中心城区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在中心城区购买住房。
3、张家口新购住房3年后方可上市交易。
（数据来源：公开资料）
根据中指数据库统计，年张家口全市共计成交8,套商品房，成交面积共计,㎡，成交金额共计,万元，成交均价为8,元/㎡。下表所示为年张家口市各区楼盘成交情况，可以看到崇礼区从成交数量和成交均价与其他区表现差异较大，成交均价为10,元/㎡，各区具体成交情况如下表所示：
（数据来源：中指数据库）
部分新开发楼盘情况如下所示：
崇礼区：融创·崇礼公馆
项目位于崇礼区西湾新城核心区。东临张承高速，距离崇礼北出口约1.5公里，出行便利；南邻梦特芳丹大酒店、富龙汤INN四季酒店等酒店会所，同时紧邻万龙路，一站式直达万龙滑雪场；西临裕兴路，一路之隔即为崇礼主城商业街，吃、喝、玩、乐一站尽享。
该楼盘核心指标信息如下表所示：
桥东区：保利中央公园
保利中央公园项目位于工业街、钻石路两大城市主干道交汇处，紧密连接桥西区、经开区，交通便利，贯通全城。与占地亩的工业文化主题公园一墙之隔，距离红旗楼商圈约米，距离规划的新五中和新宝善街小学均近在咫尺，可谓独占教育、商业、交通、休闲等完善配套，造就其城市中的位置优势。该楼盘核心指标信息如下表所示：
数据分析
从年到年张家口新房房价均处于上涨的阶段，而到了年全年房价均值有所下跌，跌幅7.7％；年张家口新房房价有所下跌，但是与年的房价相比，年房价仍处于高位,1-12月张家口新房房价“曲折式”走跌，1-8月张家口新房房价均值还保持在万元以上，从9月开始新房房价跌出万元行列，新房房价正式进入“四位数”时代。
（数据来源：房天下）
张家口地区主要区县房价均价拐点主要出现在年10月，受到国家房地产*策调控*策的持续作用，房价呈现稳中缓降趋势，张家口年整体房价均价为元/平，较年回调11.7%。但各区县之间存在较为明显的差异，房价回调较为明显区域主要为张家口桥西区及桥东区，冬奥会重点区域及经开区房价较其他区下跌缓慢,年8月后率先回暖。
（数据来源：房天下）
从年到年张家口二手房房价均处于上涨期，-全年二手房房价有所下跌。年房价与年相比，环比跌了元/㎡，跌幅7.9％。年张家口二手房房价均值是5,元/㎡，年二手房房价元/㎡，4年时间二手房房价涨了元/㎡，涨幅近85％。
（数据来源：房天下）
总体来看，张家口房地产市场在冬奥会成功申奥的*策利好下，年至年，楼市进入直线增长阶段，出现品牌房企扎堆布局、大体量项目集中供应、房价大幅度上涨。但在冬奥红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重等负面作用下，张家口楼市在经历年“抢房潮”的火爆之后，于年10月开始张家口房价进入下滑周期。
同时需要注意的是，由于张家口城镇化率不高，张家口距省会城市石家庄太远，而北京房价又太高，张家口房地产具有相应的吸引力和成长性，且随着京张高铁的开通，作为连接北京和晋蒙地区的高铁连接中心站，未来西北地区与北京经济交流会因为高铁建成会更加密切和频繁，属于对周边存在聚集效应的高地，大趋势上看当地房地产市场还属于增长型市场。
结论
综上所述，小五对于张家口房地产市场的基本判断如下：
一、区域定位：张家口作为连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽与战略据点，虽然经济发展欠佳，但在冬奥会的资源支持下，具备较高的旅游休闲价值，其房地产市场具备一定投资价值。
二、发展预期：长期来看，张家口市场因交通发展及京津冀溢出效应，属于增长型市场；但由于冬奥会举办的红利基本释放完毕，并提前透支了市场的增长空间，短期内处于一定的下滑周期。
三、投资策略：
1、针对资金体量大、风险偏好高的投资者：可以长期持有张家口房产，博取长期的增长收益，但需妥善考虑持有期间的流动性安排。
2、针对资金体量小的短期炒房者：不建议以纯粹投资性质进入，适合本身具备一定自住性、偏爱冬季运动及具有旅游度假需求的投资者，资产闲置期间可委托当地专业运营商进行经营管理。
3、针对北京等地刚需购房群体：不建议在张家口购置房产，建议根据自身工作及居住安排在诸如固安、廊坊、燕郊等交通更为便利的区域进行房产配置。
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END
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